お役立ち情報

レインズって何!?

レインズ(REINS)とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
【Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)】の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。
レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ(基盤)となっています。不動産屋さんはこのコンピューターネットワークシステムにより、売りたい方、貸したい方の依頼に基づいて不動産情報を登録し、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方をお探しします。
また、買いたい方や借りたい方には登録された最新の豊富な情報の中から最適なお住まいや不動産をご紹介します。このようにして一般的に不動産屋さんは、この「レインズ」から情報を収集して、お客様に物件のご紹介をしております。

何で仲介手数料は3%+6万円×消費税?

まず、不動産は何百万円、何千万円とする高額なものです。
仮に1000万円の不動産の場合、その1%だったとしても10万円にもなります。
手数料が高額になることを防ぐため、仲介手数料は「宅地建物取引業法」という法律によって、
以下のように段階的に上限が決められています。

 

不動産の売買金額(税抜) ➡ 仲介手数料の上限

 

(1)200万円以下までの部分 ➡ 5%

 

(2)200万円超400万円未満までの部分 ➡ 4%

 

(3)400万円超の部分 ➡ 3%

 

次に3%+6万円についてですが、例えば、売買金額1000万円の物件を購入する場合、
本来は、1000万円の中で、金額を「宅地建物取引業法」で定められている段階ごとに計算します。

 

売買金額1000万円の場合の仲介手数料段階計算

 

(1)1000万円のうち、
200万円までの部分=200万円×5%=【10万円】

 

(2)1000万円のうち、
200万円超400万円までの部分=200万円×4%=【8万円】

 

(3)1000万円のうち、
400万円超1000万円までの部分 =600万円×3%=【18万円】

 

(1)+(2)+(3)= 【36万円】

 

不動産屋さんなどでよく耳にする、売買金額の3%+6万円の計算方法でいくと、1000万円×3%+6万円=【36万円】になり、宅地建物取引業法で定められている段階で計算した場合と同じ金額になります。
宅地建物取引業法で定められている段階ごとに計算してしまうと、計算が間違ってしまったり、計算がややこしくなるので、売買金額が400万円を超える物件の計算の場合、3%+6万円と簡易計算が出来るようにしました。
6万円は計算を簡単に出来る為の調整費とも言えます。

また、同じ内容の計算方法で売買金額が300万円の場合はどうなるのでしょうか?

 

売買金額300万円の場合の仲介手数料段階計算

 

(1)300万円のうち、
200万円までの部分=200万円×5%=【10万円】

 

(2)300万円のうち、
200万円超400万円までの部分=100万円×4%=【4万円】

 

(1)+(2)=【14万円】

 

上記の計算となり、先ほどの簡易計算と同じように計算すると、300万円×4%+2万円=【14万円】になり、売買金額が200万円を超え400万円までの物件の場合、4%+2万円という簡易計算方法となり、2万円が調整費となります。

 

ちなみに、売買金額が200万円までの物件の場合は、調整費などは無く、売買金額×5%だけになります。

 

仲介手数料計算のまとめ

 

少しややこしい計算方法とご説明になってしましましたが、仲介手数料の簡易計算式をまとめると、下記の通りとなります。

 

●不動産売買金額が400万円超の場合=3%+6万円(6万円は調整費)

 

●不動産売買金額が200万円超400万円までの場合=4%+2万円(2万円は調整費)

 

●不動産売買金額が200万円までの場合=5%(調整費無)

 

※どの計算方法でも消費税が加算された額が上限になります。

住宅ローンの流れ

住宅ローンの申し込みから実行(融資されること)までの流れについて、簡単に説明させていただきます。
大まかな流れや、申し込みから実行までに必要な期間を知っておくことで、余裕をもって対処いただけるかと思います。

 

【ご相談】→【ローン申し込み】→【審査】→【融資の決定】

 

初めに、お客様のお仕事やご家族の将来設計などをお伺いし、様々なプランをご提案させていただきます。
通常、銀行に行って申込書や必要書類が全てそろって提出した時点から、【承認】・【否認】・【減額】等の返事をもらえるまでの期間は約1週間です。
審査が承認になった後、半年~1年くらいは審査結果が有効になるところが多いので、余裕をもって申し込みしましょう。
審査結果が承認になっていれば、借入したいときに合わせて金銭消費貸借契約(住宅ローンの契約)を結ぶことができます。

 

【住宅ローンのご契約】→【ご融資の実行】

 

承認になった後、銀行と【住宅ローンの契約】を結びますが、承認になってから住宅ローンの契約を結ぶまでに約3日間ほどかかります。
次に、住宅ローン契約が済んでから、口座にお金が振り込まれるまで、約2日~3日かかります。
つまり、書類を揃えて申し込みしてから、実行までの期間は、最短で約2週間となります。
申し込みから実行までの期間が2週間とは言っても、あくまでもこのスケジュールは目安です。
書類に不備があったり、何か問題が起こったりすると1か月もしくはそれ以上かかってしまうこともあります。
ご注意下さい。
ここでご注意していただきたいのが、ローンの審査は、実際にマンションや戸建て等の実際の物件の売買契約が済んでからでないと原則申し込みできません。
審査には売買契約書または工事請負契約書が必要になります。
正式に売買契約をした物件に対してのみ、審査を行うということになります。
物件も決まっていないのに審査だけしたい!ということは基本的にできませんのでご注意下さい。(例外有)

 

【住宅ローンのお申し込みに必要な書類】

 

■給与所得者の方
①住民票
②所得証明書
③印鑑証明書
④実印・認印
⑤健康保険証のコピー
⑥源泉徴収票
⑦本人確認書類(運転免許証・パスポートなど)

 

■個人事業主または法人経営者の方
①確定申告書(写)
②納税証明書(そのⅠ・そのⅡ・そのⅢ)
※法人経営者の場合は決算書3期分
金融機関より提出を依頼される場合が御座います。
また、金融機関によっては他の書類も依頼される場合が御座います。

住宅ローンの審査の決め手

金融機関を基に行なった調査結果で、住宅ローンの審査には何を重要視するのかといった統計が出ています。
それによりますと・・・

 

1位:完済時の年齢
2位:借入時の年齢
3位:返済負担率
4位:担保評価額
5位:勤続年数
6位:年収
7位:その他の借入状況
8位:金融機関のエリア
9位:申込人との取引状況
10位:健康状態
11位:雇用形態
12位:業種
13位:家族構成
14位:雇用先の規模
15位:所有資産
16位:性別
17位:その他の情報

 

1位〜7位の内容が審査内容の80%以上のウエイトを占めます。
これらの条件は、何か一つでも問題がある場合はローンの審査に影響がある可能性があります。
8位・9位・10位は60%以上で重要視されます。
プラス要件にはなりますが、審査の決め手にはなりません。
1位〜7位の調査が微妙な時などに参考にします。
ここでプラス点が取れれば有利です。
10位以降も参考となり、プラス要件になります。

広告にある「駅から徒歩〇〇分」は実際に計ったの?

不動産広告では徒歩時間として道路距離を80メートルで1分として計算し、1分未満の端数は切り上げされて表示されます。

 

例)850メートル→850m÷80= 10.625 →11分!

 

成人男性が普通に歩いておおよそ1分で80メートル歩けます。ご年配の方や小さいお子様の場合はもう少し余裕を見た方が良いでしょう。
また、バスや電車の所要時間は運行ダイヤによる時間が表示されますが、待ち時間や乗り換え時間は表示されません。

宅地建物取引士って誰?何をするの?

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者のことを言います。
宅地建物取引士はそれぞれ資格証を所持しておりますので、お客様自身で御確認頂く事ができます。
かつ、定期的に更新が義務付けされておりますので、一層ご安心頂けます。
重要な業務内容としましては宅地建物取引士は、お客様が物件を【ご契約】される前に【重要事項の説明】を行うことが出来る唯一の資格です。
簡単にまとめると売買のプロフェッショナルですね!

間取り図面にある【4SLDK】のSって何?

サービスルーム(納戸)の頭文字の【S】です。
専門的に回答しますと、建築基準法上の【居室】に適合しない部屋のことを言います。
建築基準法では、居室には窓や採光、換気に関する制限があります。
実際の部屋としての利用は可能なのですが、不動産図面には【納戸】として記載されることが多いですね。
他にも下記のようなものがあります。

 

・L → リビング
・WIC → ウォークインクローゼット
・D → ダイニング
・CL → クローゼット
・K → キッチン
・・・他

オープンハウスって?

不動産屋さんがオススメする物件の日時を決め、誰でも・いつでも・何度でも自由に見学できるようにしたものです。
中古住宅の場合は売主様の居住中の場合も有り、お客様のご都合だけでは見て頂けなかったり、押入れ等見えない部分が見にくいことが御座います。
オープンハウスでは隅々までご自身の目で御確認を頂ける点が非常に好評です。
購入をお考え始めのお客様はまず、不動産というものを【体験】して頂く事が第一歩です!

建築条件付土地って何?

販売している土地に建てられる建物の建築を制限しています。
具体的には、土地の所有者が決めたハウスメーカーや工務店のお家しか建てられない決まりのもと販売されている土地です。
基本的には土地の契約後〇か月以内で指定の建築屋さんと建物の契約を結んで下さいという流れになります。
「土地は気に入ったけれども、どうしても希望の建物が建てられない」といった場合には土地の契約後でも解約ができます。
ちなみに建築条件無という土地は反対に、建物の制限がありません。
【どこの建築屋さんで建てて頂いても構いません】という販売方法です。
「建物は〇〇ハウスで建てたい!!」「この工務店さんで建てたい!!」と決めていらっしゃるお客様は気に入った土地がどちらのパターンになるのか注意して見て下さい!
余談ですが、同じ土地が建築条件付では1000万、建築条件無では1200万円と値段が違うケースがあります。
これは販売側のお話ですが、【建築条件無】が高い理由として、自分の会社で建物を建てて頂けない可能性があります。
この場合、建物で利益は見込めませんから、土地の販売で利益が得れるからです。
逆に【建築条件付】であれば建物は自社で建築して頂けることが前提でのお話ですので、土地の利益はゼロ、もしくは少なかったとしても建物の利益が見込めます。
結果、土地の金額を低く設定することが出来ます。

契約をして住宅ローンが通らなかったらどうなるの?

基本的には白紙解約といって契約自体なかった事にできます。
もちろん払ったお金も返ってきます。
但し、いくつか制約があります。
まず、物件の契約の際には住宅ローンを利用するかしないかを決定して頂きます。
その際、住宅ローンを組まれるお客様の場合は、【いつまでに】【いくらのローン】が必要かを決めて頂きます。
これは契約書にも明記させて頂きます。
契約後住宅ローンを申請して頂きますが、万が一契約書に明記した【期限内】に【必要金額のローン】の承認がおりないときは契約を白紙解約できます。
白紙解約できない場合の例としましては、虚偽の報告をされていた場合(他に借り入れがあった事実を告知頂いていなかった時等)は白紙解約ではなく、お客様に負担をして頂き、違約解約となりますので要注意です。

みんな何件くらい見て購入してるの?

具体的に何軒ということはないです。
平均をとるとコネクト西神戸店では7~10軒が多いです。
もちろん1軒目を見て購入される方もいらっしゃれば、100軒見ても決めきらない方もいらっしゃいます。
不動産は通常3ヶ月周期で物件が回ると言われています。
実際にお家を購入された方の7割近くは、探し始めから3ヶ月で購入を決めていらっしゃいます。
初めて不動産屋さんを訪れてから(お家を探そうと思ってから)3ヶ月はなるべく実際に物件を見学に行く時間を作って下さい。3ヶ月一生懸命 探してみて、ピンとくる物件が1つもなければ、それは条件としては厳しい条件を希望されているのかもしれません。
もう一度条件を整理して頂くか、妥協して頂けるポイントを見つけて頂く(優先順位をつけて頂く)事が必要になってきます。

値段の交渉はできないの?

値段の交渉はもちろんできます!!
販売価格は基本的に売主様が決定しているものになります。
当たり前のことですが、【売りたいほうは高く売りたい】し【買いたいほうは安く買いたい】ものです。
コネクト西神戸店では基本的に「この物件いくらに下がりますか?」ではなく、物件を見て頂いて、「この金額になるのであれば買いたいです!」というお言葉を頂いて初めて売主様と交渉させて頂いております!

 

例)販売価格2000万円の中古物件

 

・パターン①
買主:「いくらになるの?」

売主:「1900万円までなら・・・」

買主:「それ以上は安くならないの?」

売主:「1900万が限界です」

買主:「じゃあ、今回は購入はやめておきます」

 

・パターン②
買主:「2000万円は予算的に厳しいですが、1900万円なら予算と合うんです。1900万円でお譲り頂けませんか?」

売主:「1900万円ですか?それより高く買って頂く事は難しいですか?」

買主:「住宅ローン等の予算上これ以上はどうしても厳しいんです。」

売主:「わかりました。では1900万円で購入して頂けますでしょうか?」

買主:「有難う御座います。購入させて頂きます。」

 

ポイントは【購入】に条件で交渉できるかできないかです。
売主様としても「いくらになるの?」という方に対して答えた結果、最終的に買って頂けないということですと、値段に折り合いをつけた意味がなくなってしまいます。
逆にこの値段なら買って頂けると分かっていれば条件を考慮して頂けるかもしれません。とはいっても、売主様自身は価格交渉を受けてでも売却したいと考えていても、ローンが残っていたり、売却したお金で次のお家を購入される売主様ですと金額の交渉をお受けできない場合もあります。

自分で物件や物件の周辺を調べてもいいの?

ご自身でお調べ頂いても構いません。
但し、次の事に注意して下さい。

 

※売主様と断定できるようなご質問はしないで下さい。
※近所に内緒で販売されていらっしゃるケースもありますし、そうでなくても耳にした時にいい気分にはなりません。

 

例)「あの家の人はどんな方ですか?」等

 

このようにトラブルになるような事態はできれば避けたいですね。
交渉をされるお客様であれば今後に影響を及ぼすかもしれません。
お客様がご不明に思われるポイントは是非コネクト西神戸店にお申し付け下さい。
【仲介】という立場から調査をさせて頂きます!

北向きってやっぱり良くないの?

そんなことはありません。
正確に言いますと、絶対悪いわけではありません。
一般的に南向きもしくは南が絡む方角に接道している土地が人気があります。
ポイントは土地の形状と建物の間取りです。
間口が狭く、リビングを道路から見て遠い位置に持ってくる場合は北向きの方が光を取り入れやすくなります。
日当たりはお金を出して買えるものではありません。
その土地と間取りを十分考慮して設計士さんと相談しましょう!相場で比較しても同じ大きさの土地であれば北向きの方が南向きの土地より価格が低く設定してる場合もあります。
お買い得に購入できるかもしれません!

火災保険について

物件を現金で購入する場合は任意加入です。
財産を守るとても大切な保険ですので、加入されることをお勧めします。
住宅ローンをご利用する場合は完済時まで加入することが条件になります。
火災保険は火事だけではなく、台風や水漏れ盗難などの損害についても補償して頂けます。
あとは地震保険をセットでつけられるお客様も多いです。
色々なタイプの保険がございますので、一度ご相談下さい。

1坪ってどのくらいの大きさ?

不動産の折り込み広告や情報誌で見かける【坪】という単位は、㎡に置き換えますと 1坪=約3.3㎡となります。
和室などの畳でいうと2帖分(2枚分)の広さになります。㎡で表示されている面積を坪数に置き換える場合には、「㎡×0.3025」で計算すれば求めることができます。

 

例)120㎡の土地 → 36.3坪

マイホーム探し、まずは何をすればいいの?

おそらく今は、まずインターネットで物件を検索されるお客様が多いかと思います。
どなたでもまずは希望の物件があるのかが気になりますので・・・。
でもインターネットに載っている物件は、売りに出ている物件の一部にすぎません。
ですから、まずはお探しされている地域の不動産屋さんに足を運んで下さい。
そこでどんな物件があるのか、予算を伝える等相談してみて下さい。
コネクト西神戸店を始め、不動産屋さんは毎日物件を見ることが仕事です。
お客様の知らない情報をたくさん知っています。
体調を崩すと病院に行きますよね?それと同じなんです!
理想の物件を探すことのポイントは、自分達の気持ちを良く理解してくれる担当者を味方につけることです。

転職するとローンが組めないの?

転職したばかりの方でも住宅ローンを組むことはできます。
以前は勤続年数3年以上でないと組みにくい傾向がありましたが、最近は勤続年数が1ヶ月~1年でも住宅ローンが組めるような銀行が増えてきました。
他にも、同職で転職したなどのケース等も考慮してもらい易くなっています。
但し、金融機関によっては住宅ローンの審査の際、マイナス評価をされる事もございます。
なるべくお早めの相談をお勧めします。

固定資産税って何?

不動産を所有することでかかってくる税金になります。
賃貸でお住まいの場合はかかりません。
(厳密にはオーナーさんに対して税金が課されています)
1月1日現在の所有者の方に4月から5月半ばまでにかけて市・県から納付書が届きます。
起算日(計算を始める日)を4月1日からとし、3月31日までの金額を納めることになっています。
一括納付もしくは分割納付ができます。

売主さんが居住中の物件は見れないの?

見ていただく事ができます。
但し、お客様のご都合だけでご覧頂く事ができません。
売主様がまだお住まいの場合は、まずお客様が見学可能な日程を教えて下さい。
その後売主様にアポイントを取ります。
売主様とお客様とご都合が合えばOKです!
その日に売主様立会いのもと、お家をご覧頂きます。
売主様も【売りたい】というのが前提で販売されていらっしゃいます。
ただ、資金的に売却できないと次に動けなかったり、様々な理由があります。
遠慮せず、見学に行きましょう!

 

◎補足ですが、売主様が居住中の場合の内覧のメリットは・・・
・売主様がどんな方かわかる!
(意外と大事じゃないでしょうか??)
・分からないことがあればすぐに聞ける!
(近所のこと、町内会のこと等も気軽に聞いて頂けます!)

 

◎逆にデメリットは・・・
・売主様の手前、押入れやクローゼットの中など隅々まで見づらい。
・マイナスポイントを教えてもらいづらい。
・何度も見に行きにくい。

登記は自分でしないといけないの?

【登記】には所有権の移転、抵当権の設定、新築時の建物の表示登記など様々な種類があります。
お客様自身で登記をして頂くと、費用も安くすむのですが、お時間や労力がかかってきます。
基本的には司法書士の先生にお任せいただく事をお勧めいたします。
費用はもちろんかかりますが、「万が一・・・」というのを防ぐためには万全を期した方が良いと思います。
登記にかかる費用は購入の仕方(現金購入か住宅ローン使用か)等によって変わりますので、コネクト西神戸店までお尋ね下さい。

不動産屋さんが複数社携わると手数料は2倍になるの?

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限が決められております。
一つの契約に不動産屋さんがいくつ入っても、お客様がお支払い頂く手数料は変わりません。

家賃と住宅ローンの二重払いにならないようにできないの?

住宅ローンの実行日の設定と現在お住まいの賃貸の解約がポイントになってきます。
まずお客様にしてい頂く事は、賃貸の契約書に明記されている【解約の手続き】をご覧下さい。
書式の違いはありますが、どの契約書にも退去の際の説明は必ず明記されています。
例えば「賃貸契約の解約の場合は、退去される1ヶ月前には通知すること」といったように、予め日程を知らせるシステムをとっていることが多いです。
住宅ローンとの二重払いを防ぐためにはこの日程をきちんと調べることが大事になってきます。
もう一つは住宅ローンの実行日を調整することです。

 

(例)
【毎月25日に引き落とし住宅ローンの実行日11月10日の場合】
第一回目の支払いは11月25日になります。

 

【同じ条件で、住宅ローンの実行日を11月29日にした場合】
第一回目の支払いは12月25日になります。

 

お取引の中には契約後3ヵ月後にお引渡しをされる物件も御座います。
この場合は、支払いが実際にスタートするのは3ヵ月後になります。
住宅ローンの審査の承認を得た時ではなく、住宅ローンの借り入れを実行した時に初めて支払う義務が発生します。
新築の場合ですと、住宅ローンを実行してから実際に家が建つまでの期間があります。
ケースバイケースですので、コネクト西神戸店までお尋ね下さい。

中古物件の場合、リフォーム費用は買主負担?

中古物件のリフォームは基本的に買主様負担になります。
中古物件のお取引の90% は【現状有姿取引】が前提になっています。
【現状有姿取引】とは、「現状の有りのままの姿でお引渡しいたします。」ということです。クロスが破れていようが、電気が切れていようが、関係なくです。
ちょっと納得いきませんよね?
売主様が一般消費者の方(業者ではない)の場合、そこまで責任を問う事ができないのが現状です。
ただ、売主様の中には「売却が決まればこちらで〇〇と△△はこちら負担でリフォームさせて頂きます」といったように【リフォーム渡し】を前提に販売されている物件や、既にリフォームされている物件もございます。
販売方法は要チェックです!!

事件や事故があった物件は教えてもらえるの?

知ることが出来ます!
というよりは、不動産業者には告知する責任・義務があります。
ですので、知っているのに教えずに買って頂くことはできません。
自殺・事件・火事などは告知の対象に含まれています。
但し、不動産業者が知ることのできない正当な理由があった場合や、自然死、事件の時期・内容によっては一概に言うことはできません。

不動産の購入にあたって、会社を休まなければならない?

完全に一日休みを取る必要はありません。
住宅ローンを組まれる方は少なくとも半日はお休み頂く必要があります。
銀行で住宅ローンを実行する場合は銀行さんの営業時間内(午前9時~午後15時まで)かつ営業日(月曜日~金曜日)でないと実行できない為です。
あとは登記の手続きが銀行と同じく、平日しか受付できない為という理由もあります。
現金購入の場合はこれに限らず、平日・休日でもお取引は可能です。

マンションってどこからどこまでが自分のモノ?

マンションの面積は通常【専有面積】を指します。
バルコニーや玄関扉、窓、ポーチ等は全て【共用部分】です。
(所有者で共有しているものです。)
みんなのものだけどその部屋についているバルコニーや玄関扉、窓、ポーチなどはその方だけが使用することができる【専用使用権】というものが設定してあります。
みんなのものだけど自分だけが使えるスペースですね!
緊急の避難の際、バルコニーや廊下などは皆さんの移動スペースになりますので、荷物を置くのは規制がかかります。
個人の専有にしてしまうと、いざという時に支障をきたしてしまうので、専有部分ではなく、共用部分になっています。

築年数の古い中古マンションってどうなの?

一概に判断は難しいですが、築年数よりも、マンションの管理状況や修繕状況で判断すると良いでしょう。
管理人さんはいつもいる?
エレベーターの定期点検はされている?
大規模修繕の予定はある?
ゴミ置き場の状態は?等など。
築年数が浅いだけではダメなんです。
マンションは一戸建てと違い、規約を持ち、それをみなさんで守って生活していかなければなりません。
マンションを見比べてみると違いがわかるかもしれませんね。

マンションの1階ってどうなの?

防犯面から敬遠されるお客様が多いですね。
ただ、昔と違い、マンションのセキュリティーのレベルが各段に上がっているのは間違いありません。
以下特徴をまとめてみました。

 

●庭付きの場合があり、ガーデニングを楽しめます。

 

●床がクッションフロア(少しフワフワするようなフローリング)ではなく、一戸建てで使えるようなフローリングを使える場合があります。

 

●下階の住人への騒音に気を使う必要がありません。

 

●エレベーターを待つ時間・乗る時間が必要ありません。

 

●マンションの立地によっては陽が入りにくい場合があります。

頭金はどれくらい必要なの?

極端に言えばゼロでも全て現金でも構いません。
注意して頂きたいのは、広告等に「頭金0円で入居可能!」といったキャッチフレーズが書いてありますが、あれは正解でもあり、不正解でもあります。
昔と違い、今は住宅を購入する為にかかる全ての経費を住宅ローンでまかなうことができます。
しかし住宅ローンを組む前に現金が必要になる時があります。
そのポイントでは住宅ローンの実行前ですので、一時的に現金が必要になります。
ですので現実問題、頭金をゼロで買うことは厳しいんですね。
親御さんに借りて頂くなどの手段が必要になってきます。
補足ですが、住宅ローンを申し込む方は頭金がゼロの方より、少しでも多く出されるほうが金利が良かったり、審査自体が通りやすくなります。
貸す立場から見ると、【家を買うためにしっかり準備している】というプラスポイントで審査して頂けます。

完成済みの新築とこれから建てる新築ではどちらがお得なの?

一概にどちらが得か損かという話ではありません。
それぞれにメリット・デメリットがあります。
比較しながら解説させて頂きます。
共通して言えることは、どちらを購入されても保証は全く同じです。
ご安心下さいね!

 

【完成済みの新築】

 

・間取り、仕様が決まっているので悩まなくて良い(気になる間取りや配色等も基本的には変更できない場合が多い)

・室内や外観の状態を知って、見てから買うことが出来る

・時期によっては大幅な値下げをする新築もある(自分だけが見るわけではないので、たくさんのお客様が実際にお家を見学されます)

 

【これから建てる新築】

 

・一から全て自分達が考えられる。(間取り、設備、色など)(打ち合わせの時間をたくさんとって頂かないといけない)

・まだ完成していないので、値段を抑えて建築することができる(こだわるポイントが多いと逆に値段が上がってしまう)

・完成前、完成後共に職人さん以外で入れるのは自分だけ

新築ではなく、中古物件を選ぶメリットは?

ズバリ!割安かどうかです!
中古物件の場合、自分で間取りや設備を選ぶことができません。
しかし、納得のいく間取りや、設備が入った中古物件の場合、新築に比べて使用済みであってもかなりの割安で購入することができます。
(同じお家をその値段では建てられない・買えないという意味です。)
また、納得がいかない箇所はリフォームして快適に住めるようにするのもポイントの一つです。

頭金と手付金の違い!

この二つは一緒ではありません。
全く別のものです。
まず、頭金は【お家を購入する為に使うお金】です。
例えば2000万円の物件を購入するとします。
自己資金として500万円・残りを住宅ローンで組む場合は、頭金は500万円になります。
自己資金を0円全て住宅ローンで組む場合は、頭金0円になります。
手付金は【物件ご契約の際に売買代金の一部として売主様にお支払い頂くお金】です。
契約時にお支払い頂く手付金の目安は、購入価格の10%です。
2000万円の物件であれば200万円です。
急に用意するお金としては高額になりますよね?
よく「手付金はなぜ1割が目安なんですか?」というご質問を頂戴します。
まず手付金を支払い頂く意味ですが、手付金は契約時に売主様に売買代金の一部としてお支払い頂くものになります。
売主様も買主様も同じ人間です。
何らかの理由で契約後「やっぱりやめたい」「他にもっとお得な物件が売りにでてきた」「もっと高く買ってくれる買主さんが出てきた」といった理由で解除されることもあるかもしれません。
手付金はこのタイミングで関わってきます。
契約後は手付金を放棄することで、契約をやめることができます。
つまり、100万円を手付金としてお支払い頂く契約と、1000円を手付金としてお支払い頂く契約ではどうでしょう?
どちらの方が【やめやすい】契約になっているでしょうか?契約に重みを持たす為に、ある程度お金をご用意頂くんですね。

家が建てられない土地ってあるの?

現在の建築基準法では幅員が4m以上の道路に2m以上接道していることが建築の条件になります。
昔ながらの道が細いようなところは幅員が4m確保できるように道路から下がって建築をしなければなりません。
(これをセットバックといいます。)
他にも、市街化区域・市街化調整区域かどうか、地目が何か等によっても建てられる場合とそうでない場合があります。
一般のお客様がこの判断をするのは非常に難しいです。
せっかく土地を買ったのに、建てられないとなっては意味がありません。
この問題に関してはご自身で調べられるより、コネクト西神戸店へ「この土地は建てられますか?」とお伺い頂ければお答えさせて頂きます!

商談中ってどういうこと?買えないの?

商談中というのは、具体的に「買います」と意思表示をされた方がいらっしゃるという状態です。
最初はどんな方でも平等に買う権利を持っています。
しかし、「買います」という方がいらっしゃるとその時点でその方以外は一時的に買うことができません。
分かりやすく言うと、契約に向けて具体的な交渉をしている段階になります。
そのお客様の交渉が決裂したり、購入を断念されると再び、どなたでも買える状態に戻ります。
一つご注意頂きたいのは、お申し込みは口頭での申し込みは受け付けておりません。
しっかりと書面にてお客様の意思表示をして頂きます。
人気エリアの物件ですと、一つの物件に3組のお客様が買いたい意思表示をされたなんてお話も珍しくありません。
この場合、売主様と交渉する優先順位をつけなければなりません。
その順番は【申し込み順】になります。1時間でも、1分でも1秒でも早く購入の申し込みをされた方に交渉の優先権を獲得することができます。
非常に大きい買い物ですが、【早いもの順】なんです。「そんなに早く決められない」、「もうちょっと考えてから返事します」というお客様のお気持ちはよく分かります。
決断を急ぐ必要は全くありません!!
お家を買う決断が出来るようにしっかりと準備することが一番大事なことです!
しっかりと準備できていれば、いざ良い物件が売りに出てきた時に慌てる必要はなくなります!

お日柄って気にするべき?

気にされる方はいらっしゃいますが、昔と比べると気にされない方が増えたように思います。
具体的に購入の【契約日】を良い日にするのか、【権利が変わる日】を良い日にするのか、【引越しする日】を良い日にするのか、色々なパターンがあります。
全てを良い日にするのは調整が難しいと思いますので、ご自身、ご家族で相談されて「この日だけは」というポイントがありましたら申し付け下さい。
大安や先勝等を選ばれるお客様が多いですが、考え方や地域によって異なりますので一概には言えないのも事実です。

なかなか希望の物件が見つかりません。良いヒントはありますか?

まず、お探しの条件の物件は実際に存在するのでしょうか?
一度お尋ね下さい。

 

【我慢強く待っていればもしかしたら出てくる物件?】

 

【3ヶ月くらいのスパンで探していれば出てくる物件?】

 

【99%待っていてもでてこないであろう物件?】

 

なのかの判断が必要です。
出てくる可能性が条件であれば次は、お客様の考え方を少し変えてみて下さい。
理想を100%全て叶える物件を見つけることは少し厳しいです。
多くのお客様は希望条件のうち、70%~80%満たしている物件を購入されます。
100%理想の物件を探すことが悪いことではないですが、その物件が出てくる可能性は限りなく低くなってしまいます。
ですので妥協できるポイントをお客様自身に見つけて頂きます。

 

例えば・・・

 

・80坪という広さの条件は妥協できないけれど、広さが確保できるなら希望エリアを広げても大丈夫です。

 

・築浅の中古物件が理想だけれど、利便性が良ければ多少、築年数が古い物件でも大丈夫です。

 

・子供が〇〇小学校に通っているので、転校させたくない。

 

・新築を希望していたが、金額的にも厳しいようなら、中古物件でも大丈夫です。

 

このように自分の理想のお家を購入するために、希望条件に優先順位をつけて頂くと分かり易いですね。
優先順位の低い条件は最悪あきらめがつきます。
そうすることで購入しても良い物件の枠が広がります!

購入を決めてからどれくらいで入居できるの?

物件の販売状況・購入方法によります!!

【空き家の場合】

・現金購入であれば最短で契約日でも契約翌日でも入居は可能です。

・住宅ローンを使用しての購入であれば、最短でも1ヶ月から1ヵ月半程度かかります。
(住宅ローンの審査が2~3週間かかるため。)

 

【売主様が居住中の時】

・売主様がすぐに退去されるのであれば退去日以降で入居できます。

・3ヵ月後にお引渡しであれば最短は3ヵ月後になります。
売主様が居住中の場合は基本的には売主様の動向によることが多いですね。空き家の場合はこちらの都合で動いて頂けます。

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