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住宅ローンが払えない…競売に掛けられてしまうかも!?
<相談者Aさんの事例>

任意売却という方法

収入減で住宅ローンが払えない… もしかして競売にかけられてしまう?

2年前にマイホームを購入しました。
しかし、感染症の影響で収入が激減し、住宅ローンの支払いが遅れております。ボーナス支払いの時期がきていますが、会社から「今年はボーナスを支給できない」と事前に話がありました。来月の支払いができない可能性があります。
そこで、ネットで調べてみたところ、次のようなことが書いてありました。
「金融機関からの最終通告後、家は競売に掛けられてしまい、自己破産になる」
住宅ローンが支払えない場合、どのようになるのでしょうか?

どうしても支払えなくなった場合は任意売却の手続きを!
どうしても支払えなくなった場合は任意売却の手続きを!

住宅ローンを滞納するとどうなるの?

住宅ローンの返済が滞ると、いずれそのローンで買った物件は有無を言わさず競売にかけられてしまいます。

具体的な流れとしては、1~2ヶ月で金融機関から督促状や支払い遅延通知などが届き、金融機関から催促の連絡がきます。
金融機関によって違いはありますが、滞納から3ヶ月もすると『最終催告書』が届きます。

その後、裁判所より滞納者のもとに『競売開始決定通知書』が送達(郵送)され、不動産登記簿上、該当する物件には『差押』と『担保不動産競売開始決定』が登記されます。
その後、準備期間を経て、競売に掛けられ入札が開始し、売却されます。

このように、住宅ローンを滞納し、支払いの見通しが立たなくなった場合、融資した金融機関は抵当権を実行し、担保となっている不動産を競売にかけることで債権回収を行うのが一般的です。

このようになる前に「任意売却」の手続きを!

このようになる前に、所有者の任意により、融資を受けた金融機関との合意の上、少しでも良い条件で物件を売却しようというのが任意売却です。金融機関としても、自己破産されてしまうより、売却で少しでも多く返済に充ててもらおうという意図があります。

任意売却をせずにそのまま放置しておくと、競売の手続きが粛々と進み、突然、立ち退きの日がやってきます。

この場合、競売情報が公開されてから比較的短い時間で入札・開札を行うため、購入時のリスクが高くなることから、落札(購入)するのは不動産会社がほとんどで、入札金額も低くなってしまいます(市場価格の5割程度で売却されることが多い)

その点、任意売却は、通常の不動産取引と同様に、なるべく多くの購入検討者に情報を届け、時間をかけて、より良い条件で購入してくれる人を選定することができるので、競売による強制的な売却より市場価格に近い価格で売却できます。

「自宅が高く売れることになった」と説明することで、住宅ローンの滞納を周囲に知られず売却できるのも任意売却の魅力です。
もちろん、本来返済しなければいけない金額の一部しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の承諾が必要です。

今回のケースであれば、事前に相談に来て頂いたため、任意売却という方法をとることができます。

ポイント入札開始までに任意売却を成立させること!

上記のような場合以外でも、住宅ローンや任意売却でお悩みの方は
下記のボタンからお気軽にお問い合わせください。

お困りの方はお気軽にどんどんご相談ください!ご連絡お待ちしています!

中古住宅購入の悩み
<相談者Dさんの事例>

中古住宅選びのポイントと瑕疵保険

中古住宅って欠陥が多い?安心して購入するには?

住宅購入を検討しており、立地や経済的なメリットから、中古での購入で考えています。
中古住宅で気になることは、「建物の傾きや雨漏りがないか?」「給排水溝の不具合やシロアリ等害虫による悪影響はないか?」ということです。
中古と言えど、一生に一度の買い物なので、いろいろと不安があります。

「瑕疵保険つき中古住宅保証」への加入がオススメです。
「瑕疵保険つき中古住宅保証」への加入がオススメです。

住宅は一生に一度の買い物ですので、特に中古住宅を検討されている方にとっては、とても大きなお悩みだと思います。

このような心配を少しでも減らすために、弊社では「瑕疵保険つき中古住宅保証」の加入をオススメしております。瑕疵保険(保証)とは中古住宅の隠れた欠損から買主様を守る仕組みの保険です。
※住宅購入前に調査費用がかかります

住宅における「瑕疵」とは

まず「瑕疵」とは、「一般的に備わっているにも関わらず、本来あるべき機能・品質・性能・状態が確保されず、欠陥があること」をいいます。住宅・マンションの場合の「瑕疵」とは、耐震性能が法律で定められた基準を下回ることや、土地や建物に造成不良や、雨漏り、設備の故障があった場合など、何らかの不具合があったとき使用される言葉です。
住宅の売主様が不動産を売却後に、買主様が不適合の事実を知った場合、原則として売主様は「契約不適合責任」を負い、その不適合の事実に対して追完請求・代金減額請求・解除(催告・無催告)・損害賠償請求する手段があります。

この対象となるのは売主様が契約上、目的物の種類・品質及び数量が契約の内容に適合しない物件を引渡した場合となります。また民法改正により、買主様が不適合の事実(数量を除く)を知った日から1年以内に売主に通知すれば(且つ5年以内に権利行使しなければ時効)、売主様は契約不適合責任を負わなければならないとされています。

個人が売主様の取引の場合は責任範囲が限定される

上記のような場合では、売主様は際限なく契約不適合責任を負うことになるため、個人が売主様の取引の場合は、責任範囲を限定したうえで、責任を負う期間についても引渡し後3ヶ月に定めているのが一般的です。また設備などは更に期間が短く、1週間程度に定めていることが多いです。このように売買契約書には契約不適合責任の期間や範囲が記載されている事が多くあります。

中古住宅は新築住宅より価格が抑えられている分、建てられてから一定期間利用されているわけですから、中古住宅の取引を行う際には、例えば「引き戸の立て付けが悪い」「照明が一部壊れている」などの不具合について、売主様・買主様の双方が認識した上で、売買を行うことが前提です。

中古取引の中には、目的物の種類・品質及び数量が契約の内容に適合しない場合の売主様側の負担を軽減するため、契約不適合責任を免責とする特約を盛り込んで契約するケースもあります。

売主様免責の内容でご契約をされる場合、不具合が見つかっても、全て買主様が自己責任で補修することになってしまい、買主様にとってリスクの大きい取引となってしまいます。

このような理由から、瑕疵保険の加入をオススメしています。

瑕疵保険のメリット

瑕疵保険のメリットとして、本保証を利用いただくと引渡し後の中古住宅について一定期間、保証対象部分における不具合による損害を補償します。保証の対象となる部分は「構造耐力上主要な部分」、「雨水の浸入を防止する部分」および「給排水管路(オプション)」です。なお、一般的な契約上の「隠れた瑕疵」の全てが保証されるとは限らず、例えばシロアリによる被害や住宅の土地に関する瑕疵などは対象外となりますが、備えとしては、加入する方が良いでしょう。

また引渡し後に行った増築・改築部分に起因する不具合(例えば新しく取り換えた窓から雨漏りした場合など)も保証には含まれませんのでご注意ください。
また、瑕疵保証の利用は、引渡しまでに手続きを完了することが必要です。保証の利用にあたっては事前に検査を行い、基準に適合している必要があります。

ポイント「瑕疵保険つき中古住宅保証」の加入を検討しましょう!
瑕疵保険発酵までの流れ
保証期間
最初の建物状況調査を行った日から1年間または5年間
保証金額
500万円または1000万円

※瑕疵保証の利用には検査費用とは別で保証料がかかります。

中古住宅購入のお悩みや、瑕疵保険のご相談は
下記のボタンからお気軽にお問い合わせください。

お困りの方はお気軽にどんどんご相談ください!ご連絡お待ちしています!